來自租賃界的設想用融資租賃激活保障房建設
保障房，資金無保障。——成為去年政府力推保障房以來，最大的問題所在。
住建部副部長齊驥在“兩會”期間表示，總體算下來，完成今年1000萬套的任務，資金需求超過1.3萬億元，其中有8000多億元通過社會機構的投入和被保障對象以及所在企業籌集，剩余的5000多億元將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道籌集。
最近摩根大通董事總經理兼中國區全球市場業務主席李晶在其宏觀報告中引用相關官員的話表示，這1.3萬億元包含中央政府補貼約1000億元，國開行貸款1000億元，保障對象及所在企業約3400億元；如果國開行貸款作為“社會機構的投入”，1.3萬億元還有至少3600億元尚無定論(8000多億元-1000億元-3400億元)。目前商業銀行雖然紛紛表態支持保障房建設，但是從《第一財經日報》記者采訪情況看，商業銀行依然在躊躇。這無可厚非，對于商業銀行，在無法確定本息能否安全收回的情況下，貿然放貸是不負責任的。
房地產商投入保障房建設，同樣還停留在表態階段。此前有少數地產商進行過嘗試，比如萬科的“萬匯樓”，雖然房子已經建成，但據媒體報道，該項目包括土地價款1166萬元在內的總投資為4624萬元，其中1500萬元是萬科的專項費用，其余3124萬元成本需要57年才可以收回?？磥?，在沒有找到合適的商業模式之前，開發商并沒有太大積極性。
在保障房四顧茫然之際，有一股力量卻希望能夠介入其中——融資租賃。在中國外商投資企業協會租賃業委員會常務副會長屈延凱看來，引入融資租賃機制，保障房資金問題可迎刃而解。
房價扭曲：
鏈條壟斷導致價格壟斷
屈延凱認為，房地產價格亂象的根本問題在于“鏈條壟斷導致價格壟斷”。
“不論國有、民營的房地產開發商，不論開發的是商業地產還是百姓民居，都存在著嚴重的產業鏈條壟斷現象。”屈延凱說。
他的依據是：開發商身兼三職——開發商、總包商、置業商，開發、建設、銷售“三位一體”，控制了土地開發和房屋建設和銷售的定價權，“開發商開發囤地、總包商控制進度，置業商招標發包、捂房賣房。百姓購房沒有平等的話語權。”
另一方面，“投資性購房扭曲了百姓住房的根本屬性。”屈延凱認為，GDP導向、土地財政、對百姓住房沒有合理的限購政策，導致投資性購房抬高了房價，銀行信貸風險控制偏重不動產抵押，也導致民營企業家大量購房抵押融資，對高房價起了推波助瀾的作用。
屈延凱認為，雖然中央政府下達了巨額專項資金，但受土地財政的驅使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，國有房地產公司也熱衷于商業地產的開發。也就是說，沒有一個明確的主體是為“民有所居”服務的。
融資租賃機制激活保障房鏈條
“要改變目前的現狀，必須進行機制體制的創新。”屈延凱簡練地將他的創新機制歸納為：主體到位，置業發包；切斷鏈條，成本透明；融資租賃，募集資金；民有所居，惠及民生。采取“政府規劃供地，國有主體發包，競爭招標建設，融資租賃購置，統一承租轉租”的模式。
這個模式可以理解為：地方政府控制公租房、廉租房、經適房的地價，讓國有房地產公司(專設專營的特殊房地產公司)根據政府的規劃，成為百姓住房的發包商(置業招標)，中標房地產開發商購地建設。融資租賃公司根據中標價向開發商支付價款，國有房地產公司統一以融資租賃方式承租。
在這個鏈條中，開放商的角色只是購地建設，而不再是開發、建設、銷售“三位一體”。而融資租賃公司成為資金供給方和名義上的保障房所有者。國有房地產公司除了擔任發包商，還要兼任保障房的承租人和管理者，它從融資租賃公司手里租下保障房，并將其轉租給住戶。
這一模式打破了現存的商業房地產的鏈條壟斷模式，做到地價、建筑價、銷售價、租金公開透明，同時限定保障房不能成為投資標的，轉賣應征收高額的所得稅，公租房不得私自轉租。
融資租賃公司的租金收回有兩種方式：一是可銷售的保障房，當銷售完成之時，租金即收回，至于由誰銷售，如何銷售，租賃公司與作為承租人的國有房地產公司可以通過特殊條款約定；二是作為承租人的國有房地產公司通過保障房的租金償付。
按照這個模式，整個保障房鏈條中，節約了一塊成本，即土地價格(由政府直接劃撥土地)，因此保障房的主要成本是建筑成本和資金成本。
據屈延凱測算，保障房的購置成本一般可控制在每平方米2400元以下，如果公租房按每平方米月租金10元，60平方米小戶型，月租金600元(廉租房租金可以低于10元，不足部分財政補貼)；如果融資租賃期限30年，20年即可收回本金，每年可獲得5%的租息(同時還可以享受房地產的折舊資源)。安全可靠、收益穩定的租金收益能夠吸引社保資金、住房公積金、保險投資資金，以及尋求長期投資標的的民間資金。
事實上，這樣的資金并不少，近期某國有銀行人士告訴本報記者，有大量的資金購買國有銀行股票作為長期投資，原因在于這些銀行穩定的股息收益。按照國有銀行45%的分紅比例，以目前的價格計算，股息率即在5%~6%。另外，目前多數固定收益類理財產品的年化收益率都不到5%。
相對而言，以融資租賃的方式投入保障房建設，其安全和穩定性比國有銀行股票和一般的理財產品更好。
保障房本身并不賺錢，如果它作為一個營利性項目，就很難保障它的“保障性”特點。但是，參與保障房建設的資金卻可以獲得合理的收益率，而這個收益率，是保障房得以建成需要付出的最基本代價——對于一般的商業項目，其最終售價在考慮可能比這更高的資金成本的同時，還要加上盡可能大的投資利潤。
摘自《第一財經日報》 作者：柏亮 2011年04月08日