租賃發展過程
傳統租賃的做法淵遠流長，幾乎和人類的文明發展并存，約4000年的歷史。當時隨著農業技術的提高，因發展不平衡，一部分人掌握的生產資料富余，另一部分人卻不足。由于農業的季節性特征，生產資料短期相互之間調配余缺解決了不平衡的問題。貨幣的出現，有償調配生產資料的使用權，促進了農業進一步發展。這種經濟模式就是租賃的原始雛形，后來發展到土地、房屋等不動產租賃。
人類進入工業化時代，租賃方式又引入工業生產領域。特點是：出租人向承租人提供使用租賃物件的服務，不向承租人轉移租賃物件所有權。一個合同兩個當事人就可以完成全部交易；租賃物件由出租人選購，承租人根據自己的需要，選擇出租人已有的租賃物件；出租人按租賃物件的使用時間和提供的服務為基礎，計算應收租金；出租人負責物件的維修與保養。以后后發展到公共設施的租賃，衍生出賓館、餐飲、旅游、交通運輸等領域脫離了租賃行業。
現代租賃的做法起源于二十世紀中葉。二戰以后，停止戰爭消耗，美國工業化生產出現過剩，生產廠商為了推銷自己生產的設備，開始采用信用銷售的方式為用戶提供金融服務，即：以分期付款、寄售、賒銷等方式銷售自己的設備。
由于所有權和使用權同時轉移，資金回收的風險比較大。于是有人開始借用傳統租賃的做法，將銷售的物件所有權保留在銷售方，購買人只享有使用權，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回后，才將所有權以象征性的價格轉移給購買人。這種方式被稱為“融資租賃”，1952年美國成立了世界第一家融資租賃公司，開創了現代租賃的先河。目前已經有八十多個國家開展了融資租賃業務。
從全球的統計數字看融資租賃額從1978年至1997年是逐年遞增（1997年除外）。平均起來世界上設備銷售20%通過融資租賃來完成的。從交易量上看，歐亞歷史交易量較大，這主要是新興力量的發展帶動的（如：德國、日本、韓國）。從融資租賃在設備購買的市場滲透率上看，美國的市場滲透率30%，德國的市場滲透率18%，日本的市場滲透率8%，中國沒有數據，估計1~2%左右。從英國的市場滲透率和經濟在增長上看，融資租賃業務方面是下降的。主要原因是稅收立法發生變化，這說明租賃和稅收的關系非常緊密。政府的稅收政策，直接影響融資租賃的興衰。另一個角度說明稅收是融資租賃健康發展的支柱之一。
盡管各國的國情不同，但市場的規律都是一樣。演變和發展都是經過如下過程：不存在——誕生——新興——調整——發展——再調整——成熟，其實所有的行業都是要經歷這樣一個過程。中國1981年才開始誕生的，以后進入新興期，融資租賃業大發展，進入九十年代因經濟環境惡化，開始出現萎縮現象，這時租賃業進入調整時期。進入二十一世紀，經過增資擴股、資產重組和改制的調整過程后，一些融資租賃公司或經營融資租賃的業務部門逐步退出市場。新生的租賃公司開始在新理論、新概念、新環境下進入新一輪的發展時期。
2003年因為民營控股金融租賃公司的圈錢行為暴露，融資租賃再次陷入低谷。2005年商務部修改了審批門檻，中外合資融資租賃又成為主力軍，2006年銀行準備入股金融租賃公司，兩個不同機構的融資租賃公司都在擴大自己的隊伍，中國租賃的第三次起飛即將開始。
按照美國經驗，租賃發展通常要經過六個階段
出租服務階段——即：傳統租賃，具有4000的歷史，它有三個特點：通常期限比較短（不動產租賃除外），一般租期不超過一年；出租人提供全面服務，負責對租賃物件的維修保養和對承租人的使用培訓等；租賃期滿時承租人必須歸還租賃資產；承租人對租賃物件只有使用權，沒有所有權。在中國由于對融資租賃宣傳的不夠，人們對租賃的認識比較模糊，因此在制定政策、法律裁決和稅收政策上往往將傳統租賃的租借服務和金融性租賃的融資服務混淆起來。
簡單融資租賃階段——這個階段的租賃有五個特點：承租人有意向承租自己選定的租賃物件；出租人有意向為承租人選定的租賃物件提供金融服務；簽定的相關融資租賃合同不可取消；出租人承擔全額付款購買租賃物件的責任；承租人承擔全額支付租金的責任；期限結束后以象征性價格將設備所有權轉賣給承租人；每期租金一般是等額付款；不含任何服務的提供租賃物件。
創造性融資租賃階段——為了適應市場競爭，不斷的創造新的租賃服務方式。租賃的方式開始發生變化衍生出杠桿租賃、返還式租賃、融資轉租賃、合成租賃、風險租賃、結構式參與租賃等概念性租賃模式，融資租賃業進入新的增長時期。
經營性租賃階段——是融資租賃發展的一個高級階段，它的出現主要是受承租人需求的影響，出租人適應競爭的需要而產生的。它的運做方式和融資租賃只差一個余值，在會計處理上傳統租賃一樣。但是本質上它仍然是提供金融服務。這個階段社會上已經有成熟的二級市場，同時已經有具體的融資租賃會計準則界定融資租賃的概念。經營性租賃由出租人提取折舊，相對于傳統租賃，經營性租賃一般提供全面服務，包括設備的維修和保養（不是絕對必須的）；期限結束后的結果可以非全額付款，因此有多項選擇；資產風險由出租人來承擔；這時的承租人越來越老練。
專業市場細分化階段——租賃已經渡過創新階段，產生了許多運作模式。但是這些模式僅限于對企業的量體裁衣，每個項目都在搞研發，不能形成規模。租賃服務還停留在概念化設計中。為了擴大租賃市場份額，使租賃服務作為產品規?；a，此時租賃服務不再是一些概念性的東西，而是針對某個行業具體化的服務產品，如：飛機租賃、電信租賃、工程機械設備租賃……等。因為交易規范化，通用化，使得租賃在經濟領域的滲透率迅速發展，租賃公司之間的競爭更加劇烈。
成熟階段——這個階段會出現租賃公司并購，重整組合。另一方面出現專業服務細分化。不僅租賃品種細分化，租賃業務的服務也細分化。結果使強者越強，弱者淘汰。這個時期租賃對市場的滲透率不會有太大變化，也就是說在市場總的份額一定的情況下，公司之間產生激烈的競爭；結果是租賃公司的利潤進一步盈利率下降；租賃公司經營關注點不再是什么風險問題，政策問題，而是要強調資產增值的重要性；最終與其他行業形成聯盟關系。
上述六個發展階段是根據美國的經驗總結出來的。由于各國的情況不同，發展基礎和環境不平衡，有可能出現幾個階段同時并存的現象。如中國現在既有傳統租賃，又有簡單融資租賃。還發展了回租、融資轉租賃、杠桿租賃和委托租賃等。甚至出現參與式結構性租賃等以推銷為主要特點的融資租賃。同時還出現資產重組，合并等現象。但這并不能說中國的融資租賃已經進入成熟階段，因為沒有規模驗證，說明還處于幼稚階段。中國租賃業還是要經過時間的磨練和政策的調整，按照自己的發展規律逐步由幼稚到成熟。
目前中國公認的發展階段有四步：傳統原始租賃——簡單融資性租賃——創新租賃——專業租賃。至于未來怎樣，由于有后發優勢，不一定完全按照美國租賃的發展規律發展。
各種服務對企業使用設備的滲透:
企業使用機械設備一般有以下幾種形式：現金購買——貸款購買——融資租賃——經營性租賃——傳統的出租——服務?，F金購買對企業來說自主性最大，而服務越多對企業來說對設備的自主性最小。